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房企进军养老地产,10种开发模式必须了解!

放大字体  缩小字体 发布日期:2020-08-22  浏览次数:136
核心提示:1/养老地产开发中的房产以租售为主养老地产开发以建筑物为基础,不论是社区养老地产模式,还是养老旅游地产开发模式,基于其建筑物的经营管理不外乎是两种形式,或者出租或者出售,开发模式不同,租售的比例不同,投资主体不同,经营模式不同。我国地产开发企业如万科、保利、远洋等涉足的养老地产项目,仍然是以销售房产为
 1/养老地产开发中的房产以租售为主

养老地产开发以建筑物为基础,不论是社区养老地产模式,还是养老旅游地产开发模式,基于其建筑物的经营管理不外乎是两种形式,或者出租或者出售,开发模式不同,租售的比例不同,投资主体不同,经营模式不同。

我国地产开发企业如万科、保利、远洋等涉足的养老地产项目,仍然是以销售房产为企业的主要经营方式和盈利重心。经过保监会正式批准进入养老地产的保险机构如中国人寿、泰康人寿、中国平安等,虽然其养老地产项目是以保险产品挂钩养老社区这种形式推出,全部盈利不靠房产租售二是靠后期运营,但目前还没有形成发展规模,尚未进入真正的良性运营阶段。

2/
养老地产开发高端化

纵观我国当前的养老地产项目,多为盈利性,基本属于商业范围,提供的养老服务也是走的高端化路线,更多的是为具有一定经济实力的老年客户提供个性养老服务。

不同的养老地产项目可能收费方式不同、运营模式不同,但所针对的消费群体基本上是经济实力雄厚的高知老人,比如国企退休干部、大学教授、老师、高层管理人员。提供高端化的养老服务是养老地产中的亮点,但由于前期的投入大,运营中的收益不确定性大,不少项目成本回收的压力大。

3/养老地产开发主体多样化

我国老龄化的趋势不可逆转,养老地产的潜力毋庸置疑,政府和民间对养老地产的融资渠道都做了很多尝试,逐步呈现多样化趋势。房地产市场的黄金时代逐渐过去,随着“银发潮”的到来,养老地产已成为最诱人的一块蛋糕,房地产行业中的万科、保利、远洋相继进入养老地产。

2013年国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》指出,要放宽养老服务业的限制,鼓励和支持保险资金进入养老服务领域,这为保险资金大规模进入养老地产铺平道路,保险行业中的泰康、中国人寿、新华保险也纷纷酝酿着养老地产项目。《意见》中还明确提到,鼓励社会力量举办规模化、连锁化的养老机构,鼓励民间资本和社会其他资源用于养老服务,越来越多的企业进入到养老地产行业里来。

另外,境外资本也在寻求进入国内养老地产市场的途径。据不完全统计,已经有10余家保险公司、80多家地产开发企业和大量的外资投资企业布局中国养老地产市场,投资总额超过3000亿元。

4/养老地产开发集约化

集约化讲究生产要素相对集中的规模化经营,以提高效益为最终目标。我国养老地产开发集约化体现在几个方面。

第一,我国当前养老主要以居家养老模式为主,但随着老龄化步伐的加快,对养老地产的需求将会增加,一旦养老需求得到释放,市场必然出现供不应求现象,需要大规模的养老地产项目,传统的分散式的居家养老必然导致较高的社会成本,高水准的养老服务将受到追捧,我国养老地产必然走降低社会成本、减少资源浪费的集约化道路。

第二,养老地产开发走复合地产的形式,将养老地产业和其他相关产业进行整合。比如“地产+养老”的社区养老地产模式,以北京太阳城为代表;“养老地产+医疗”的医养结合开发模式,以恭和苑健康亲情社区为代表;“养老地产+旅游”的养老旅游地产开发模式,复合地产形式将养老地产开发与老人的生活需求紧密结合起来,贴近消费者的生活方式融入到养老地产的规划、开发、运营和服务的各个环节中。

 
 
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